深圳房价一年回顾与未来半年预测

一、数据口径

深圳房价有三套常见数字，差别很大，先说清楚用哪一套。

成交量用乐有家研究中心的月度网签数，这是深圳媒体最常引用的一套。深房中协的“录得量”是中介登记数，比网签早 2 到 4 周，数值通常高 15% 到 25%，本页只在注明时使用。

二、过去一年的价格

2.1 官方指数逐月变化

2025 年四季度是这一轮下跌最陡的一段，二手住宅每月跌 0.6% 到 1.0%。2026 年 1 月和 2 月跌幅收窄到 0.4% 到 0.6%，3 月转正，之后 7 个月没有再出现负值^1,2。

两点值得单独说。第一，深圳 9 月新房环比 +0.3%，是四个一线城市里最高的¹。第二，二手同比从 2 月的 -7.1% 收窄到 9 月的 -1.5%，7 个月收窄 5.6 个百分点，收窄速度比北京和广州都快。

2.2 累计跌了多少，又回了多少

把每月环比累乘，以 2025 年 9 月为 100，可以看到一条清楚的 V 形底。二手住宅 2026 年 2 月最低 96.6，9 月回到 98.6。新房的底更浅，2 月 97.2，9 月 98.9。两条线 3 月之后几乎平行上行，斜率大约每月 0.2% 到 0.3%。

换成更长的尺度看：2024 年和 2025 年深圳二手房价各跌了约 10%，2026 年前 9 个月累计基本持平²⁰。这一轮下跌从 2021 年高点算起，二手房价已经回到 2017 年前后的水平。2026 年的修复幅度放在这个背景下很小，更准确的描述是“止跌”，还谈不上“回升”。

2.3 成交均价和挂牌价

成交均价的波动比指数大得多，因为它受当月卖了什么房影响。2026 年 2 月深圳二手住宅成交均价 6.2 万元/㎡，5 月 6.08 万元，8 月 5.78 万元，10 月 5.64 万元^9,10,11。10 月均价环比跌 3.3%，同一个月官方指数却在涨，原因是贴息政策把 150 万元以下的低总价房推到了前面，拉低了平均数。

挂牌价仍在往下走，说明业主端没有涨价预期。官方指数在涨，说明同一套房的成交价在小幅回升。两者并存的解释是：愿意让价的业主在成交，不让价的业主在挂着。

三、成交量和市场结构

3.1 二手住宅月度网签

深圳中介行业把每月 5,000 套二手住宅网签当作荣枯线。过去 13 个月，只有 3 月到 6 月这四个月站上这条线，和 4 月 29 日核心区松绑政策的窗口期重合。7 月之后逐月回落，10 月 4,361 套，环比 -2%，同比 +4%¹⁰。

2025 年全年二手住宅网签 56,217 套，同比 +3.2%；一手住宅 37,879 套，同比 -22%。二手成交占比首次超过 60%¹⁴。2026 年上半年二手住宅网签 28,962 套，环比上半年 +7%¹⁶。按下半年前四个月的节奏推算，2026 年全年二手网签在 5.6 万到 5.8 万套之间，和 2025 年基本持平。

新房这边，9 月商品住宅可售库存约 20,613 套，去化周期约 14.6 个月¹⁹。四季度计划入市 27 个项目、6,251 套，其中住宅 5,880 套，集中在南山和宝安核心区²¹。

3.2 议价空间和挂牌量

议价空间指成交价比挂牌价低多少，是判断买卖双方力量的直接指标。乐有家的数据是 7 月 9.12%，8 月 8.91%，9 月上半月 8.81%，创年内新低²²。贝壳同期的读数是 9.3%。两家口径都在收窄，说明买家砍价的空间在缩小。

挂牌量的两个来源方向相反。深房中协监测的在售量接近 5.8 万套，创历史新高¹²。普睿数智的统计是 9 月末挂牌量比 4 月末减少 0.65 万套，回落 7.8%，撤盘力度在一线城市里最大¹²。两个数并不矛盾：前者是绝对量，后者是变化量。合理的解读是挂牌总量仍在高位，但新增挂牌在减少，部分业主选择撤牌等待。

3.3 核心区和远郊的分化

全市平均数掩盖了两个方向相反的市场。2026 年 7 月，总价 500 万元以下的二手房成交均价约 38,798 元/㎡，环比再跌 1.3%；千万元以上的二手房成交均价 101,504 元/㎡，环比涨 5.7%²³。南山二手挂牌均价约 7.9 万元/㎡，福田约 6.8 万元；坪山新房去化周期约 60 个月，大鹏新区超过 77 个月²³。

来源：乐有家研究院、深圳贝壳研究院^10,12。

四、政策时间线

过去一年影响深圳楼市的政策有五个节点，其中 4 月 29 日的核心区松绑对成交量的拉动最直接。

1. 2025-09
   分区限购。罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明对深户不限购；盐田和大鹏取消购房资格审核。房贷利率不再分首套二套²⁴。
2. 2026-04-29
   核心区松绑。福田、南山、宝安新安街道，深户家庭可购 3 套，社保满 1 年的非深户可购 2 套，持居住证的非深户可购 1 套。公积金个人贷款额度从 60 万元提到 70 万元，家庭从 110 万元提到 130 万元，首套上浮比例从 40% 提到 60%^24,25。5 月一二手住宅网签 10,077 套，时隔 13 个月再次破万¹⁵。
3. 2026-08-28
   国家商品房销售制度调整。新出让土地优先现房销售，8 月 28 日后取得预售证的项目竣工备案后才能放贷。深圳 10 月 15 日发布落地细则²⁶。
4. 2026-10-01
   购房贷款贴息。财政部、央行、金融监管总局联合发文，首套商业贷款贴息 1 个百分点，最长 5 年，贴息贷款上限 100 万元。条件是建筑面积 120 ㎡以内、总价 150 万元以内，暂定实施 1 年²⁷。深圳符合条件的房源很少，主要是远郊和老旧小户型。
5. 2026-10-15
   深圳现房销售细则。已拿地未取工规证的项目可延至 2027 年底前按老预售条件申请预售；现房销售定金不超过房价 3%²⁶。

五、最新一个月：2026 年 10 月

10 月是贴息政策落地的第一个月，也是“金九银十”的后半段。数据的整体感觉是平稳，没有出现政策催生的放量^10,11。

中介门店的数据比网签热一些。乐有家门店 10 月二手签约量同比 +23%，一二手合计签约量是近 7 年同期第二高，仅次于 2024 年 10 月¹⁰。贝壳深圳合作门店二手签约量同比 +14.4%，环比 +2.7%¹¹。10 月 24 日单日二手网签 220 套，深圳链家研究院院长肖小平认为这可能是今年的峰值¹²。

门店签约领先网签 2 到 4 周，所以 11 月网签数有可能比 10 月略好。但贴息对深圳的作用有限：150 万元以内的房源只占挂牌的 7.4%，这类需求释放一轮之后就没有后续。

六、未来 3 到 6 个月的预测

预测窗口是 2026 年 11 月到 2027 年 4 月。判断基于三条线索：官方指数已连续 7 个月环比正值且斜率稳定；成交量回落但仍在 4,000 套以上；去年同期的基数很低。

6.1 基准判断

一句话概括基准情景：指数小涨，成交平稳，均价不涨。深圳楼市在 2026 年完成的是止跌，2027 年上半年大概率延续这个状态，不会出现 2024 年四季度那种放量上涨。

6.2 同比转正是算术，不是反转

2025 年 10 月、11 月、12 月二手指数环比分别是 -0.9%、-1.0%、-0.6%，三个月累计 -2.5%。只要 2026 年同期环比持平，12 月的同比就会从 9 月的 -1.5% 变成约 +1.0%。如果每月涨 0.1%，12 月同比约 +1.3%。再往后，2026 年 1 月和 2 月的基数也是负的，2027 年 3 月同比会到 +1.5% 到 +2%。

这意味着 2027 年 1 月中旬国家统计局发布 12 月数据时，媒体标题大概率是“深圳二手房价同比转涨”。这个转正的全部来源是去年基数低，不代表市场加速。读新闻时要看环比，不要看同比。

6.3 三种情景

偏弱情景的主要风险是供给。5.8 万套二手挂牌加上四季度 5,880 套新房住宅，以每月 4,400 套的二手去化速度，二手存量要 13 个月才能消化一遍。约 70% 片区的业主仍在降价换成交²²。只要成交量掉到 4,000 套以下，让价的业主会增加，指数就会重新走平或微跌。

偏强情景需要新的政策。深圳目前核心区仍有限购，是四个一线城市中放开程度最低的。摩根大通 10 月底的专家会议预计深圳二手房价 2026 年底基本见底，一手成交量 2027 年因供应收缩再降 10% 到 15%，二手成交量持平²⁰。中指研究院对四季度的判断是“量价延续筑底”²⁸。两家机构都没有给出上行情景。

6.4 预测的检验点

以下四个数字在未来半年可以逐一核对，任何一个偏离基准区间，上面的判断就要修正。

• 2026 年 11 月中旬发布的 10 月二手指数环比：基准区间 0 到 +0.3%。低于 0 说明贴息带来的低价成交已经压到了指数。
• 2026 年 12 月二手网签：基准区间 4,800 到 5,500 套。低于 4,500 套偏弱情景概率上调到 40%。
• 2027 年 1 月中旬发布的 12 月二手同比：基准约 +1%。这个数几乎必然转正，偏离主要来自环比。
• 2027 年 3 月二手网签：基准 4,800 到 5,500 套。春节后的“小阳春”是全年最重要的信号，低于 4,500 套意味着 2027 年全年成交量会低于 2026 年。

七、方法与来源

价格趋势全部使用国家统计局 70 个大中城市商品住宅销售价格月报中的深圳数据，取自每月解读稿，共 12 期（2025 年 10 月到 2026 年 9 月）。累计指数由逐月环比累乘得到，起点 2025 年 9 月设为 100，与官方同比的差异在 0.1 个百分点以内。成交量使用乐有家研究中心各月网签报告，取样日 2026 年 11 月 2 日。

三个月的成交量是估算值。2025 年 11 月和 12 月没有找到乐有家月报原文，按 2026 年上半年 28,962 套“环比上半年 +7%”倒推 2025 年下半年约 27,000 套，扣除已知的 7 月到 10 月后分摊，12 月按“翘尾”多给。2026 年 1 月由 2 月 2,339 套“环比 -56%”倒推。9 月二手网签各媒体口径在 4,455 到 4,565 套之间，本页取 4,455 套，与 10 月“环比 -2%”一致。

没有拿到的数据：10 月官方价格指数（11 月中旬发布）；分区的官方价格指数（国家统计局不公布）；10 月全月议价率。预测中的概率和区间是本页作者基于上述数据的判断，不是任何机构的发布。

1. 国家统计局，《杨彩芳解读 2026 年 9 月份商品住宅销售价格变动情况》，2026-10-19，stats.gov.cn
2. 国家统计局，《杨彩芳解读 2026 年 8 月份商品住宅销售价格变动情况》，2026-09-15，stats.gov.cn
3. 国家统计局，《杨彩芳解读 2026 年 7 月份商品住宅销售价格变动情况》，2026-08-17，stats.gov.cn
4. 国家统计局，《杨彩芳解读 2026 年 6 月份商品住宅销售价格变动情况》，2026-07-15，stats.gov.cn；5 月：stats.gov.cn；4 月：stats.gov.cn
5. 国家统计局，《王中华解读 2026 年 3 月份商品住宅销售价格变动情况》，2026-04-16，stats.gov.cn；2 月：stats.gov.cn；1 月：stats.gov.cn
6. 国家统计局，《2025 年 12 月份商品住宅销售价格变动情况解读》，2026-01-19，stats.gov.cn
7. 国家统计局，《王中华解读 2025 年 11 月份商品住宅销售价格变动情况》，2025-12-15，stats.gov.cn
8. 国家统计局，《王中华解读 2025 年 10 月份商品住宅销售价格变动情况》，2025-11-14，stats.gov.cn
9. 21 财经，《8 月深圳一二手住宅成交量同比增长 8.5%，二手房议价空间减小》，2026-09-03，21jingji.com
10. 21 财经，《深圳楼市“银十”平稳收官 一二手住宅成交同比保持增长》，2026-11-02，21jingji.com
11. 21 财经，《楼市“银十”收官：重点 18 城二手住宅成交同比增长 17.5%》，2026-11-03，21jingji.com
12. 网易 / 深圳梦，《10 月深圳楼市成交单出炉，市场给出这三个信号》，2026-11-02，163.com；《深圳二手房 5.8 万套挂牌压顶》，2026-10-27，163.com
13. 安居客，《2026 年深圳房价走势图》，取样 2026-11-02，anjuke.com
14. 新浪财经，《机构：2025 年深圳一二手住宅共成交 94096 套 同比降 9%》，2026-01-01，sina.com.cn
15. 21 财经，《深圳住宅网签时隔 14 个月再破万套》，2026-06-02，21jingji.com；财联社，《机构：4 月深圳一二手网签量超 9000 套》，cls.cn
16. 网易，《机构：上半年深圳一二手网签超 4.7 万套》，2026-07，163.com
17. 新浪财经，《2 月深圳一二手住宅网签 3636 套》，2026-03-01，sina.com.cn；虎嗅，《深圳 3 月一二手住宅网签总量 7898 套》，huxiu.com
18. 财联社，《深圳 10 月一二手住宅总网签 6847 套 环比降 10.3%》，2025-11-01，cls.cn；中国房地产报 9 月数据见 163.com
19. 网易，《9 月深圳住宅热度榜 TOP10 出炉》，2026-10，163.com
20. 富途资讯转摩根大通，《中国房地产：深圳市场专家会议要点》，2026-10，futunn.com
21. 21 财经，《深圳四季度 6251 套商品房入市，南山、宝安核心区放量》，2026-10-08，21jingji.com
22. 新浪财经，《业主让价少了，买家出手快了！深圳二手房议价持续收窄》，2026-09-18，sina.cn；搜狐，《深圳“金九”前 20 天：一二手网签双增，七成片区报价下调》，sohu.com
23. 腾讯新闻，《2026 年 10 月深圳房价大变局》，2026-10-21，qq.com；《2026 深圳房价有多离谱？》，2026-09-19，qq.com
24. 深圳市人民政府，《深圳进一步优化调整房地产相关政策》，2026-04-29，sz.gov.cn；深圳本地宝，《2026 年深圳买房限购最新政策》，bendibao.com
25. 央广网，《深圳新政落地：居住证购房、公积金提额》，2026-04-30，cnr.cn
26. 21 财经，《深圳贴息满月：低总价二手房先动，新房仍在等风》，2026-10-27，21jingji.com；央广网，《新政后深圳楼市现三大变化》，2026-10-07，cnr.cn
27. 深圳本地宝，《2026 至 2027 年居民购房贷款贴息政策》，2026-09-29，bendibao.com；新浪新闻，《买房利息能省 1%，最高 100 万，10 月 1 日起实施》，sina.cn
28. 深圳房地产信息网转中指研究院，《2026 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》，2026-10，szhome.com