深圳房价走势与南山详析

价格判断以普通商品住宅二手房的可比成交为主，采用人民币名义价格；新房、机构样本与媒体案例分别说明。尚未取得覆盖深圳全市及南山的长期同质小区成交序列，数值情景未经过模型回测；对市场分化的把握高于对具体涨跌幅和转折月份的把握。

中国经济与居民信贷

中国经济仍在增长，居民需求和房地产投资偏弱。

来源：^[1]、^[2]、^[3]、^[4]、^[5]。

信贷结构对房价更直接。7 月末 M2 同比增长 7.7%，但前七个月住户贷款净减少 8,271 亿元，其中中长期贷款仅净增加 1,010 亿元。中长期住户贷款包含住房以外的用途，净增量还受偿还旧贷影响，不能把它等同于新发房贷。不过，这组数据不足以支持居民正在全面增加负债的判断。^[6]

我的推论是，货币供应增长对房价的支持，需要经过就业、收入、贷款需求和实际成交。企业拿到贷款、政府发行债券，都不能直接推算成居民购房资金。

8 月 20 日一年期 LPR 为 3.0%，五年期以上为 3.5%。LPR 是参考利率，个人实际房贷利率还取决于银行报价和合同条件。当前利率提供支持，但不能把未来连续降息当作已确定的条件。^[7]

美国与全球经济

美国和全球经济通过出口订单、企业利润、融资环境影响深圳。

IMF 7 月预测全球经济 2026 年增长 3.0%，2027 年增长 3.4%。其主要判断是，战争带来的能源冲击与 AI 相关技术投资同时影响增长，全球通胀回落受阻。这是预测，不是已经实现的增长；也不覆盖本文最后一年的全部时间。^[8]

美国二季度实际 GDP 环比折年增长 1.5%，低于一季度的 2.1%，但私人国内最终需求增长 4.2%。美国 GDP 的环比折年口径不能直接与中国同比增速比较。8 月失业率为 4.1%，非农就业增加 16.2 万人；CPI 同比 3.4%，核心 CPI 为 2.4%。这组数据更接近经济继续扩张、通胀仍需控制的状态。^[9]、^[10]、^[11]

美联储 7 月 29 日将联邦基金利率目标区间维持在 3.50%—3.75%，三位投票者希望加息。研究日之后的会议结果未纳入判断。^[12]

对深圳的传导，我更看重以下关系：

• 全球电子、计算和设备投资增长，有利于深圳相关企业收入；只有进一步转化为本地招聘、工资、奖金和股权收入，才会形成住房购买力。
• 能源和运输成本上涨会挤压部分企业利润。贸易限制升级还会增加订单和投资的不确定性。
• 美元利率高企可能增加人民币汇率和跨境融资压力，对中国宽松政策形成约束，但中国仍有自己的货币政策空间。
• 如果美国降息来自通胀回落且需求稳定，对深圳更有利；如果来自严重衰退，出口和就业损失可能超过融资成本下降的好处。

以上是传导机制推论，不是已经测出的房价影响系数。不能从“美联储降息多少”机械推出“深圳房价上涨多少”。

深圳经济、人口与购买力

深圳的本地经济支持强于全国房地产市场的表现。

来源：^[13]、^[14]、^[15]、^[16]。

人口增加是深圳的重要支撑，但 25.90 万是常住人口净增加，包含自然增长和迁移等因素，不能全部标为净流入，更不能直接折算成新增购房套数。新居民可能租房、合租、住单位宿舍，也可能尚未形成独立家庭。真正影响商品房需求的是有稳定收入、首付款和留城意愿的家庭数量。本次未获得足以判断其最新变化的家庭形成、迁入者收入和年龄结构数据。

全国 2025 年人口减少 339 万，同时城镇人口增加 1,030 万。全国人口下降与深圳人口增加可以并存。出生人口下降对未来住房需求有长期影响，未来两年的深圳价格更直接受现有成年人口迁移、收入和信贷影响。^[17]

产业增长能支撑部分片区，但不能假设所有居民同样受益。深圳 2025 年人均可支配收入为 84,945 元。假设一个三口家庭的总收入恰好是这一数字的三倍，购买一套 500 万元住宅，相当于约 19.6 年家庭全部可支配收入，尚未扣除生活开销。这只是负担能力算例，不是深圳官方房价收入比，也没有采用家庭收入中位数。它说明普通家庭仍需要较大首付款、已有住房权益或家庭支持。

潜在买家的家庭财务

购买力需要落实到家庭。

还需要知道潜在买家的家庭收入分布、稳定就业人数、可动用存款、已有负债、首付款来源，以及是否需要先卖旧房。应分别观察首次置业、改善置换和投资购买，避免把全体居民平均收入当成购房家庭收入。本次没有取得这些人群的代表性样本，收入和人口增长只能提供方向性支持，无法据此估算未来两年的净购房需求。

全球产业景气也需要落实到深圳的岗位、工资、奖金和股权变现。出口金额增长可能同时受价格、产品结构和转口业务影响；未经核验，不能把它全部视为本地家庭购买力增长。判断具体片区时，需要匹配当地就业构成与实际居住需求。

卖方压力与置换资金

卖方压力与置换资金。

卖方是否急于变现，会影响买方需要支付的价格。需跟踪按揭负担、经营资金压力、急售折扣、挂牌后多次降价和退出市场的原因；司法拍卖还要区分首次上拍、重复上拍、成交与流拍，不能把拍卖数量直接当作全市断供规模。本次没有获得足以判断这些压力当前增减的数据。

假设一户家庭出售价值 500 万元的住房，尚欠贷款 300 万元，未扣费用的权益为 200 万元。如果售价降至 400 万元，贷款余额不变，权益降为 100 万元：房价下降 20%，可释放权益减少 50%。这是算例，不是深圳家庭的典型负债情况。目标住房若同步降价，也会改变置换差额，需要将旧房净卖款、新房总价和新增贷款一起计算。只观察贷款利率，会遗漏置换链中的资金约束。

深圳房价与成交

价格和成交已经改善，但不同统计口径给出的信号需要分开看。

来源：^[38]、^[18]、^[19]。

6 月深圳新房、二手房指数均环比上涨 0.3%，7 月均为 0.2%，8 月分别为 0.2% 和 0.1%，修复幅度温和且在收窄。二手房指数 3—8 月连涨六个月，逐月数值见第 26 节。因此，判断深圳仍在毫无改善地单边下跌，不符合已查证数据。^[20]

与此同时，澎湃引用机构数据称，8 月二手住宅成交均价为每平方米 5.78 万元，环比下降 3.7%，当月低总价住宅占比提高。这与 7 月官方指数既不是同一个月份，也不是同一种统计。每月成交房源的位置、面积和楼龄变化，会影响简单成交均价，不能据此认定所有房源一个月统一跌了 3.7%。深房中协的合同发起“录得量”也不同于住建网签，不能混用。^[21]

同一来源的数据仍有小差异：8 月新房、二手房成交套数在住建局转载报道与澎湃报道中一致，但同比增幅不同，分别为 20.4% 与 21.5%、2.4% 与约 2%。本文采用一致的套数和合计同比，不用这些差异做趋势推演。

可比价格与修复覆盖面

价格历史与修复覆盖面。

国家统计局二手住宅价格调查采用重点调查与典型调查结合的方法，基础数据来自经纪机构、居住服务平台和实地采价。因此，指数适合观察总体方向，不能替代每套房的可实现售价。^[22]

应按片区、总价和楼龄建立持续观察的小区样本，比较面积、楼层、朝向与装修接近的真实成交，覆盖此前下跌阶段和近期回升阶段。同时统计上涨小区占比、成交频率、挂牌天数和议价幅度，避免只有成交活跃的小区进入样本。还要检查过去相似的量价回升是否持续。南山专题补充了片区历史和小区案例，但仍未建立覆盖全市的长期可比样本；近期月度上涨不足以确认两年趋势，也无法校准情景区间的上下界。

二手住宅价格指数：全国与深圳的位置

国家统计局 9 月 15 日发布 8 月 70 个大中城市二手住宅销售价格指数。这是本文唯一覆盖全国、口径统一、逐月可比的价格序列。下面用它把全国和深圳放到同一把尺子上。

全国：跌幅收窄，尚未止跌

来源：^[38]、^[39]、^[43]。中位数、区间计数按 70 城表格复算。

来源：^[40]、^[41]、^[42]、^[20]、^[18]、^[38]。5 月上涨城市数由 6 月解读“9 个，比上月减少 1 个”倒推；7 月的 5 个取自公众号作者的表格统计，官方解读只给出“上涨或持平 8 个”。

公众号“坏消息真多”9 月 15 日的判断是，没有任何迹象表明中国房价已经止跌企稳，官方措辞“跌幅收窄”的意思是跌得慢了。对照数据，这个判断在全国层面成立：70 城里 62 个环比在跌，同比中位数 -5.3%，上涨城市数量半年内从 13 个缩到 3 个。一线城市半年累计上涨 1.8%，是唯一在涨的板块，但月度涨幅逐月收缩，8 月只剩 0.1%。^[39]

同比降幅收窄有一半是算术。一线城市同比从 3 月的 -7.4% 走到 8 月的 -2.7%，收窄 4.7 个百分点，这期间环比累计只涨了 1.8%，其余约 3 个百分点来自去年下半年的跌幅逐月移出比较基期。按这个机制，只要今后几个月环比不转负，一线同比会在 2027 年初前后自然回到 0 附近。届时“同比转正”的标题不能当成新增的上涨证据。

K 形分化不完全按城市等级划分。同比降幅最小的九个城市里，一线只有上海和深圳，其余七个是沈阳、宁波、丹东、牡丹江、大连、西宁、锦州。这些城市跌得早，基数已经低。扬州 8 月环比上涨 0.2%，同比仍是 -7.1%。单月环比排名不能替代对一座城市所处阶段的判断。

该文还举了天水的例子：当地租售比超过 3%，房租能覆盖月供，房价仍在阴跌，原因是年轻人流出、租金也在跌。这对深圳的含义与第 12 节一致：租金回报率只在租金本身稳定时才能托住价格，静态租售比不是底。

深圳：连涨六个月，涨幅逐月缩小

来源：^[40]、^[41]、^[42]、^[20]、^[18]、^[38]。累计值按各月环比连乘，四舍五入至一位小数。

深圳 8 月环比 +0.1%，在 70 城里排第三；同比 -2.7%，并列第三；1—8 月平均比去年同期低 5.5%，排在第 27 位。三个数字讲的是同一件事的三个阶段：今年头两个月还在补跌，3 月起连涨六个月，月度涨幅在 5 月见顶后逐月递减。

把同比和环比放在一起倒推：8 月同比 -2.7%，3—8 月累计 +1.9%，则 2025 年 9 月到 2026 年 2 月这六个月深圳累计下跌约 4.5%。这一轮回升到目前为止收复了前一轮下跌的四成左右。这是从公布指数推算的近似值，本次未逐月核对去年下半年的原始数据。

深圳与上海的差距在 7、8 月拉开。上海 8 月环比 +0.3%，连续两个月停在这个水平，同比只剩 -0.8%；深圳环比已降到 0.1%。北京 8 月转为 -0.1%，广州持平。一线四城中，只有上海还保持着 3 月时的动能。

第 6 节提到 8 月成交均价环比 -3.7%（澎湃引用机构数据），与指数 +0.1% 方向相反。指数控制了房源结构，均价没有。同月出现相反方向，更可能的解释是低总价房源成交占比提高，而不是同一批房子一个月跌了 3.7%。这一点对南山专题同样适用：小区案例的回落与全市指数的微涨可以并存。

指数对两年判断的修正

对第 23 节“缓慢修复假设”的影响是方向不变、位置下调。3 月深圳每月涨 0.4%，折成年率约 5%；8 月的 0.1% 折成年率约 1.2%，已经低于第 3 节的居民收入增速 4.8%。按 8 月的动能，-5% 至 +8% 的区间内更可能落在下半段。若 9 月环比归零或转负，六个月的连涨就此结束，全市判断应向区间下沿移动。

三个可以直接观察的信号，9 月数据预计 10 月中下旬发布：

• 深圳二手房环比。回到 +0.2% 以上，说明 7、8 月的减速是暂时的；0 或负值，说明这一轮修复已经用完。
• 环比上涨城市数。从 3 个回到 5 个以上，说明修复在扩散；跌到 1—2 个甚至 0，一线也难独自走强。
• 上海环比。上海是当前唯一稳定在 +0.3% 的城市。它转弱之前，深圳独立走强的可能性很低。

同比指标在未来半年会失真。深圳同比按现有轨迹在 2027 年一季度前后回到 0 附近，其中大部分来自基数移出。判断深圳是否真正止跌，看环比连续性和上涨城市数量，不看同比。

指数只能回答方向和相对位置。它不能给出某套房的可实现售价，也不能替代第 7 节要求的同小区可比成交。南山的两类样本（漾日湾畔回稳、次新房回落）都可以在全市指数 +0.1% 的月份同时发生。

深圳住房供应与库存

供应端同时存在新增减少和存量竞争。

深圳 2026 年住房计划提出建设筹集保障性住房 3 万套（间）、供应 4 万套（间）。这是年度计划，不能当作已经交付；建设筹集与供应不能简单相加，也不能把“套（间）”全部等同于可出售商品住宅。我的推论是，这些房源为部分居民提供租住和购买替代，可能减轻低总价商品房及租赁市场的需求压力。^[23]

本次找到的克而瑞深圳月报转载称，8 月预售库存为 21,958 套，包含现售的整体库存为 89,480 套，整体去化周期 22.6 个月。不过，我没有取得能够复算的登记明细，报告部分住宅分析含公寓，分区套数也未直接加总到全市值。这里保留为低置信度参考，不用其确定市场何时见底。单看预售库存下降，也不足以证明全市可售住房短缺。^[24]

开发投资下降可能减少后续新增供应，但不等于当前库存已经清完。二手挂牌、已竣工未售、城市更新交付和保障房都需要纳入，而且必须统一物业类型和时间。库存口径是本次预测最重要的数据缺口之一。

片区供应与交付时间

按片区核算有效供应。

新房和二手房应各自建立可复算的账：期末有效待售量＝期初待售量＋新增进入销售的房源－已售房源－撤出销售的房源。二手房要跨平台去重，并识别重新挂牌；新房要区分预售、现售、用途和真实可售状态。未来两年应按季度记录预计上市与交付项目，避免把已经出售的交付住房再次算成待售供应。

开发投资下降不能证明预测期内供应不足。前期已开工项目仍会上市或交付，回迁、保障房和城市更新也会改变附近租购需求。深圳 2026 年建设用地供应计划明确涉及商品住房用地供应的总量、时序和空间布局；实际供应判断仍需项目进度和成交验证。^[25]

目前缺少统一口径的片区有效库存与季度新增供应。原报告引用的全市库存只能作为参考，不能用来确定某片区即将短缺，或将某个去化月数直接当成价格见底阈值。

住房政策与月供

政策提供了降低月供的条件。

深圳 4 月政策扩大了部分家庭在福田、南山、宝安新安的购买额度，并提高公积金基础贷款额度，家庭由 110 万元提高至 130 万元。额外上浮额度有资格条件，不能把最高额度当作所有人的实际可贷金额。^[26]

8 月 28 日公布的全国房地产信贷政策将个人住房贷款最长期限从 30 年延长至 40 年，具体期限由购房人与银行协商。政策还调整了开发融资和购房贷款发放安排。政策上限不代表所有深圳银行已经全面执行，也不代表每一位借款人都能获批。^[27]

以 300 万元贷款、固定年利率 3.5%、等额本息为例：30 年月供约 13,471 元，40 年约 11,622 元，减少约 13.7%；若持有到期且利率不变，总利息分别约 185 万元、258 万元。延长期限改善月度现金流，增加整个贷款期的利息负担。算例利率是假设，不是个人银行报价。

政策执行与资金约束

政策落地与资金约束。

政策效果需要看实际执行：哪些银行提供相应贷款、获批人群有多大、首付与利率条件如何、公积金提高额度有多少人使用。年度住房计划还需跟踪已拨资金、实际收购或交付，以及保障房的区位和入住情况。地方财政收支、土地收入和项目融资能力关系到落实速度，本次没有建立相应的资金与完成进度表。

购房端的支持还需与开发融资、资金监管和交付安排一起评估。保护购房资金有助于降低交付风险，但开发商的资金需求和推盘节奏也可能改变。尚无执行数据时，不能把每项政策的理论支持直接相加成房价涨幅，也不能把已经影响成交的政策再次完整计入未来上涨空间。

深圳租金与估值

租金仍是估值约束。

贝壳平台样本经克而瑞转载的 8 月观察报告给出深圳二手房租金回报率约 2.10%。这是平台样本，不代表全市；本文也不把它当作扣除空置、维修、税费后的净收益率。^[28]

用简化关系“房价＝年租金÷租金回报率”做敏感性分析：如果年租金不变，要求的回报率从 2.1% 升至 2.5%，对应价格下降 16%；如果回报率不变、租金连续两年每年增加 5%，对应价格累计增加约 10.3%。这不是实际租金预测，也没有完整计入自住价值和交易成本，但说明房价对回报要求变化很敏感。低租金回报使投资收益更依赖转售价格。

净持有回报与替代选择

实际持有回报与替代选择。

应使用已签租约和实际收租，扣除空置、维修、业主承担的物业费用及相关税费，再评估净租金回报。购房还需要计入买卖费用、实际贷款利息和首付款的机会成本，并与相同风险和流动性条件下的替代投资比较。还贷本金会减少负债，属于现金流支出；计算经济成本时要与利息区分，避免重复计入。

租金回报率上升可能来自售价下降，不能单独证明租赁需求增强。比较自住买房与租房时，应使用同类住房、相同居住期限，列出首付、月供、租金及期末净资产；没有具体房源和贷款条件，本次不能给出可靠的盈亏平衡涨幅。

新旧产品与区域替代

新旧产品与区域替代。

新房需要将折扣、装修和车位等优惠折算进总成本，并核对可合法使用的面积、交付质量与后续维护费用；不能只比较建筑面积单价。新产品若提高居住效率，会增加同片区旧房的竞争压力。学校入学条件、地铁实际通勤、物业质量等，也需要逐小区核查，行政区名称不足以替代这些判断。

东莞、惠州住房与深圳的替代关系，需要结合真实通勤成本和迁居人群判断；香港相关购房需求，需要核验实际成交来源、资金条件和数量。当前没有证据可以量化这些因素对全市价格的净影响，因此不将其预设为上涨或下跌的理由。

证据状态与判断边界

证据缺口如何约束判断。

前三项应优先补齐。当前更稳妥的判断是短期已有修复信号、两年方向仍待验证。遗漏证据不能统一按利好或利空填入模型，新增这一表也不代表相应数据已收集完成。

南山详看：近年价格与片区差异

南山是深圳全市分析中的重点观察区域。以下将价格变化细化到年份、片区和小区，保留与全市指标的口径区别。

南山房价的阶段变化

下表按发生时间排列。它记录每个阶段已找到的证据，价格口径并不相同，不能逐行计算累计涨跌。

来源：2021—2022 年对应^[29]；2023 年对应^[30]与^[31]；2024 年对应^[32]。2025—2026 年的具体样本与来源列于下文。

2021—2022：高位之后的调整

第一财经引用乐有家的片区成交数据，显示南山大冲、科技园、蛇口和南油均参与了这一轮下降。大冲约 23% 的降幅，比较的是 2021 年上半年与 2022 年下半年截至报道时的样本，并非完整年度同比，也没有逐套控制房源品质。这个证据足以否定“靠近科技企业的成熟片区不会跌”的判断，却不能告诉我们其中每个小区的具体损失。

2021 年 2 月二手房参考价出台，与市场交易降温在时间上相连。参考价曾影响贷款评估和首付负担，但不能把之后全部降幅归因于这一项政策；就业收入、疫情、信贷和卖方预期也在变化。参考价本身属于行政参考值，不能用作某个小区在 2021 年的实际市场价。

2023：价格继续调整，短期回暖未形成普遍反转

招商基金文件中的南山商品住宅均价从 2022 年高位回落，2023 年为 96,446 元/㎡，同比下降 14.89%，文件称已回到 2020 年附近。其图表还显示 2019—2020 年较平稳，2021—2022 年升高、2023 年回落。原文没有给出足以核实一手与二手覆盖范围的说明，本文只保留它作为另一项历史市场观察，不把它与机构二手均价相接。

二手房方面，乐有家 2023 年 6 月的报告列出中海阳光玫瑰园、前海港湾花园等接近参考价成交的小区。报告同时发现，后海、华侨城、蛇口仍出现在高于参考价较多的成交分类中。南山内部的溢价差异当时已经存在；“高于参考价”只说明相对行政参考值的位置，不能直接解释为当期上涨。

2024：年末回稳，恢复幅度需要限定时间

中国经营报引用乐有家门店数据称，南山 2024 年第四季度二手成交均价同比止跌。这里的比较基期是 2023 年第四季度，不能改写成“2024 年南山全年上涨”，更不能理解为回到 2021 年高位。

随后的小区记录显示，这一轮回稳的持续性并不一致。部分房源在 2024 年末成交价格抬高后，2025 年又回落；另一些小区在 2025 年保持稳定。判断南山近年的走势，需要同时容纳这两类样本。

2025 年的小区成交变化

回稳样本：漾日湾畔

时代财经报道乐有家年度数据：漾日湾畔 2025 年全年成交 43 套，第一季度成交均价约 10.79 万元/㎡，第四季度约 11.00 万元/㎡。按公布值计算，两季度均价差约为 +1.9%。这支持该小区在当年相对稳定的判断；两个季度成交户型不同，不能当作同一套房升值 1.9%。报道未公布每季成交套数，样本波动仍需考虑。^[33]

回落样本：次新房、前海和华侨城

以下记录来自 2026 年 2 月 4 日“深圳买房计划”在深圳房地产信息网发布的回顾，原文引用贝壳找房数据。本文未拿到对应网签合同、全部成交清单或具体房号，证据强度低于可复核的登记数据。仅用于展示区内差异，不作为全区跌幅估计。

来源：^[34]。变化按“较晚总价 ÷ 较早总价 − 1”计算，四舍五入至一位小数。面积相近不代表楼栋、朝向、楼层及装修相同；这些百分比是报道价格之间的差，不是同一套房的重复成交收益率。

天鹅湖花园三期还有一个较长的观察窗口：同一报道所列约 123㎡ 户型在 2023 年约为 1,618 万元，2024 年 12 月约为 1,870 万元，2025 年 11 月约为 1,568 万元。按这些不同房源的记录，先升后降的幅度明显大于首尾约 3.1% 的下降。只选择 2024 年末作为起点，会看到较大跌幅；以 2023 年作为起点，得到的叙述就不同。

这组案例经过媒体筛选，跌价样本并不代表南山小区的随机抽样。它与漾日湾畔的回稳记录放在一起，能够支持“部分小区继续下调、部分小区趋稳”的描述，不能估计两类小区各占多少。

南山新房价格与二手房的差异

克而瑞 2026 年 7 月报告列示，南山区新房住宅成交面积约 9.79 万㎡，成交均价为 137,202 元/㎡。报告对新房住宅采用包含住宅、别墅和住宅公寓的口径，项目金额榜还注明包含酒店式公寓，因此这里保留其机构口径，不将其视为纯普通住宅的官方统计。

同月金额榜中，中信城开信悦湾成交均价约 24.53 万元/㎡，安缇雅苑约 19.05 万元/㎡。这类高价项目集中成交，会提高南山当月均价。克而瑞也将核心豪宅成交占比变化列为均价高位的重要原因。^[35]

因此，13.72 万元/㎡回答的是该机构当月成交样本的平均价格，不能拿来给南山所有二手房估价，也不能与漾日湾畔的 11 万元/㎡计算所谓全区涨幅。月度新房均价还受到上市项目、户型大小和集中备案时间影响。

新房与二手房竞争也体现在交付以后。润玺二期、深铁阅山境进入二手市场后的回落案例说明，开盘时的市场热度与交付后的可实现售价可以出现明显差距。原有新房溢价需要接受周边二手房、后续新盘和实际居住品质的比较。

南山内部的片区差异

这里使用市场常见片区名称，边界并不等于行政街道；前海相关表述仅指下列南山项目，不外推到扩区后的整个前海合作区。

表中历史证据对应前文的财经报道、机构报告和小区样本。对片区差异的解释属于分析推论；本次没有生成片区涨跌排行榜。物业维护、户型、楼龄、噪音和同类挂牌竞争，都会让同一个片区内的价格变化拉开距离。

南山的经济与住房需求背景

南山区统计局公布，2026 年上半年 GDP 为 5,445.43 亿元，实际同比增长 5.9%；第二产业增长 7.0%，第三产业增长 5.6%。本地经济仍在扩张，服务业占比较高，但企业增加值无法直接替代购房家庭的收入、奖金或现金资产。^[36]

住房供给也没有停止。南山统计年鉴 2025 的表 8-4 列示，2020—2024 年商品住宅销售面积分别为 79.78、92.25、81.10、92.25、98.84 万㎡；2024 年住宅施工面积为 844.09 万㎡。这是房地产开发统计口径，销售面积与施工面积用途不同，后者包括已售及未售、不同进度项目，不能当成当期待售库存。^[37]

这组数据至少说明，南山存在持续开发与销售活动。“成熟城区”并不自动意味着某个小区未来两年没有新增竞争。项目交付既会增加入住，也会让部分房源进入出租和转售市场；究竟增加多少，需要逐项目确认。

本次没有核验到南山最新潜在购房家庭的收入分布、净迁入家庭数和资产负债数据，因此只能确认城市需求背景仍有支撑，无法将人口增量折算为南山新增购房套数。

南山未来两年的判断

对 2026 年 9 月至 2028 年 9 月，我倾向于“分化中的缓慢修复”，这是一项有条件的方向判断。南山的产业和成熟配套有助于维持居住需求，已有小区回稳与高端新房成交的证据；但近期案例也表明，部分房源的价格调整可以晚于全市交易回暖。

南山二手住宅能否整体上涨，取决于新增购买力能否承接存量房和后续交付房源。靠近稳定就业、居住品质较好、同类竞争较少的房源更有条件稳定；同类供应较多、原有溢价较高的次新房，以及居住品质落后的老房，仍有价格压力。这是基于供需关系的推论，尚未由覆盖全区的小区样本验证。

南山新房公布均价继续上升，与普通二手房继续调整，是可以同时出现的路径。高端项目卖得较好，首先说明对应产品和买家群体的需求；把这一表现扩展为整个南山恢复到上一轮高位，还缺少证据。

现有资料不足以计算南山从 2021 年高点至今的统一跌幅，也不足以设定未来两年可信的全区涨跌区间。原深圳报告的数值情景未经过历史校准，本次不将其移用为南山预测。对具体方向的把握低于对“不同小区会继续分化”这一判断的把握。

深圳未来两年的情景判断

未来两年的条件情景如下。以 2026 年 9 月可比二手商品住宅成交价格为 100，虽然当月完整官方指数尚未发布，这个 100 只是预测起点的标准化表示。

8 月指数把当前位置放在“缓慢修复假设”的下半段：深圳环比连涨六个月但只剩 +0.1%，全国 70 城中 62 城下跌。上行情景需要环比重新回到 +0.3% 以上并有更多城市跟进；下行情景的第一个信号是深圳环比转负、上涨城市数归零。具体触发条件见第 29 节。

这些数值仅用于比较不同条件下的价格情景，尚无足够证据确定哪一种最可能，也不构成完整概率分布。-5% 至 +8% 的上下界没有经过历史校准，应避免将其当成可接受买入价、风险上限或投资收益承诺。现有证据不足以给出可辩护的概率加权预期涨幅。

恢复节奏

在缓慢修复假设下，未来 6—12 个月仍可能出现政策和供应节奏带来的月度反复。3—8 月环比从 0.4% 缩到 0.1%，说明第一轮修复的动能已接近用完，下一轮要靠新的政策或收入条件；12—24 个月能否持续恢复，需要购买力、可比价格、实际租金和库存共同验证。这是条件路径，尚不能确定市场转折月份，也不能假定第二年自动转涨。

不同房源的表现

以上是房源特征的推论，不是行政区涨幅排行榜。南山的高买入价和大量同类供应也会造成亏损，外围有稳定就业、成熟配套和合理价格的房源也能表现较好。南山专题中的案例未经逐套品质调整，不能据此给单套房可靠估价。

方法与来源

研究更新：2026 年 9 月 16 日（9 月 15 日版本基础上补入 8 月 70 城二手住宅价格指数及 3—8 月序列）。本文分析中国、美国与全球宏观背景，以及深圳全市经济、人口、交易、供应、政策和未来两年价格情景；南山作为重点区域，进一步展开 2021—2026 年历史、片区差异与小区成交。宏观和深圳全市数据截点为 2026 年 9 月 14 日，南山历史资料补查至 9 月 15 日。

价格判断以普通商品住宅二手房的可比成交为主，采用人民币名义价格；新房、机构样本与媒体案例分别说明。尚未取得覆盖深圳全市及南山的长期同质小区成交序列，数值情景未经过模型回测；对市场分化的把握高于对具体涨跌幅和转折月份的把握。

深圳官方价格指数使用已查证的 2026 年 8 月值，并回溯 3—8 月逐月环比与同比；交易数据到 8 月，人口总量到 2025 年末。70 城指数的中位数、区间计数和六个月累计值按公布数字复算，未取得逐月原始明细。南山最新新房观察到 2026 年 7 月；小区前后成交通常为不同房源，未完全控制楼层、朝向和装修。商务公寓、商铺、办公楼和小产权房不在住宅预测范围内；引用机构包含公寓的统计时另作说明。

历史资料优先采用官方统计、机构原始报告和财经记者报道；媒体引用的平台成交单列为案例，不视作已核验的逐套网签。小区价格差按公开数值复算，未调整通胀、楼层、朝向和装修。市场描述与未来推论在正文中分别标明。

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